Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri’nin Hukuki Boyutu (Nisan 2023)

Ülkemizde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaat yapılması çok yaygın bir uygulamadır. Ancak bu sözleşmelerden kaynaklı olarak taraflar arasında sıklıkla anlaşmazlık çıkmaktadır. İleride yaşanabilecek olası problemleri önleyebilmek adına arsa sahipleri bu şekilde bir inşaat yaptırmadan önce detaylı bir ön araştırma yapmalı gerek sözleşmelerinin hazırlık aşamasında gerek sözleşme hazırlama safhasında gerekse inşaat yapım ve bağımsız bölümlerin devri aşamasında uzman bir avukattan destek almalıdır.

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir? Nasıl geçerli şekilde imzalanır?

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Müteahhit tarafından meydana getirilecek yapının ilgili mimari projelere ve teknik şartnameye uygun olarak meydana getirilmesi gerekmektedir. 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uygulamada farklı versiyonlar üzerinden yapılandırılmaktadır. Bazen arsa sahipleri en baştan arsa tapusunu inşaat şirketine devreder bazen de inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilir. Müteahhit bu daireleri satarak, finansmanını sağlayarak inşaata devam edip bitirebilir, müteahhidin finansmanını kolaylaştırdığı için bu yöntem müteahhit açısından faydalıdır. Öte yandan müteahhide iş sonunda verilmesi gereken tapuların başlangıçta verilmesi arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre örneğin su basmanda, birinci katlar bitince, ikinci katlar bitince gibi adım adım tapu devirlerinin yapılmasıdır.  Son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun oturma izni alındıktan sonra yükleniciye devredilmesi ideal olandır.

Bu sözleşmelerde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmelidir. Şekil şartına uyulmadan noterde veya tapuda yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Ülkemizde arsa sahipleri ile yüklenici inşaat firmalarının bazen kendi aralarında yazılı metinler imzalayarak yapım işine giriştikleri görülmektedir. Her ne kadar şekil şartına uyulmadan yapılmış sözleşmeler hukukumuzda kesin hükümsüz olsa da Yargıtay uygulamaları gereği eğer bu geçersiz sözleşmeye rağmen taraflar karşılıklı olarak edimlerini ifa etmiş ise, yani inşaatın çoğu bitmişse, arsa sahibinin bu noktada geçersizliğe dayanarak daireyi devretmemesi Yargıtay tarafından kabul görmemektedir. Bu geçersizlik işin başında veya ortasına yakın bir aşamada ileri sürülebilecektir. Hisseli arsalarda bütün hissedarların sözleşmeye katılmaları gerektiği unutulmamalıdır.

 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken nelere dikkat edilmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya uygun olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imarlı olması gerekir. Buna ilaveten inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşası da mümkün olmalıdır. Bu nedenle taraflar anlaşmaya varmadan önce belediyeden imar durumunu çıkarmalı ve buna göre sözleşme şartlarını belirlemelidir. Sözleşmede, proje ile inşası gerçekleştirilecek bağımsız bölüm, büyüklük ve konum paylaştırılmasının detaylı olarak yapılması gerekmektedir. İnşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmeden inşaata başlanamaz.  Ruhsat alınması müteahhide bırakılacak ise bu durumda bu konunun da sözleşmede düzenlenmiş olması ve arsa sahiplerinden gerekli vekaletlerin alınmış olması gerekmektedir. İnşaatın ne zaman başlayacağı ve ne zaman biteceği net olarak belirlenmelidir. İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi yaptırımların uygulanacağı da sözleşmede yazılmalıdır. Bu sözleşmelerde arsa paylarının müteahhit firmaya devredilme şekli ve zamanını ayrıntılı ve hukuka uygun olarak belirlenmelidir.

İnşaatın başlama aşamasından tamamlanan kadar ki süreç ve ilgili pay devirlerinin yapılma süreci aşama aşama ayrıntılı olarak belirlenebilirse daha sonra arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki uyuşmazlıkların önüne geçilmesi sağlanabilir. İnşaatın yapım giderlerinin hangilerinin müteahhit, hangilerinin de arsa sahipleri tarafından karşılanacağı belirtilmelidir.  İnşaat Projesinin yapım, kabul edilme ve onay süreci somut olarak belirlenmelidir. İnşaat ruhsatı alınmasından, inşaat süreci, inşaatın tamamlanması ve bu süreçlere bağı işlemlerle ilgili tarafların karşılıklı yükümlülükleri ayrıntılı olarak düzenlenmelidir. Her ne kadar inşaat ruhsatı alındıktan sonra inşaata başlanıp bitirilebilirse de belli aşamalarda müteahhide bağımsız bölüm tapusu verebilmek amacıyla inşaat ruhsatının alınmasından sonra tapuya yapılacak başvuruyla arsa üzerinde kat irtifakı kurulması mümkündür. İleride kat mülkiyetine geçmek üzere inşaat aşamasında kurulan kat irtifakı için tapuya bir yönetim planı sunmak gerekecektir. Bu yönetim planı bir prosedür gibi görülüp standart şekilde ve yüklenici tarafından tek taraflı olarak hazırlanmamalı mutlaka yönetim planı maddeleri üzerinde arsa sahipleri de mutabık kalmalıdır.

Bağımsız bölümlerin arsa sahipleri ve müteahhit şirket arasında paylaşılmasına ilişkin mimari proje, avan projesi, kroki ve benzeri belgeler de sözleşmeye eklenmelidir. İnşaatın tesliminin müteahhit tarafından geciktirilmesi halinde ödenecek gecikme cezası ve sair ceza bedelleri de sözleşmede düzenlenmelidir. Benzer şekilde inşaatın tesliminin kat malikleri tarafından geciktirilmesi halinde, ödenecek gecikme cezasına da yer verilmelidir. İnşaat sürecinde, müteahhit şirket tarafından arsa sahiplerine veya kiracılara kira miktarı, taşınma yardımı gibi ödemeler yapılacak ise bunlara ait detaylar yazılmalıdır. Sözleşmedeki edimlerin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi halinde, sözleşmenin diğer tarafının feshe ilişkin hakları düzenlenmelidir. Tapuya şerh, vergi ve harç masraflarını kim karşılayacak ise bu belirtilmelidir. İnşaat için sigorta yapılacak ise sigorta primlerini kimin ödeyeceği, yapım işinde istihdam edilenlerden arsa sahiplerinin sorumluluğunun ne olacağına dair sözleşmeye hüküm koyulmalıdır.  Sözleşmede, müteahhit şirketin işi bizzat yapma borcuna ilişkin düzenleme yanında şirketin sözleşmeyi devir hakkı, ortak alma ve hisse devretmesine ilişkin maddeler yazıya dökülmelidir.

 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi

Bu sözleşmeler diğer sözleşmelerden farklı olarak tek taraflı irade beyanıyla sona erdirilememektedir.  Ancak karşılıklı anlaşma yoluyla ya da mahkeme kararıyla sözleşme sona erdirilebilir. Dolayısıyla sona erdirme konusunda karşılıklı anlaşma sağlanamadığı noktada bir tarafın dava açma yoluna gitmesi gerekecektir. Sözleşme tarafların feshe ilişkin olarak birlikte anlaşmaları suretiyle sona erdirilmiş ise, taraflar feshin sonuçlarına ilişkin olarak da uzlaşmalıdır. Taraflardan biri haklı sebeplerini öne sürerek mahkemeden fesih kararı vermesini talep ettiğinde feshin sonuçlarının ileriye mi yoksa geriye mi dönük olarak etki edeceğinin tespiti Yargıtay içtihatlarına göre yapılacaktır.  Emsal kararlara göre inşaatın tamamlanma oranı %90 veya üzerindeyse feshin sonuçları ileriye dönük olacak ancak tamamlanma oranı %90'ın altında ise geriye dönük fesih sayılacak ve mahkeme kararı uyarınca sözleşmeden dönme ile sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre taraflar edimlerini iade edeceklerdir. Feshin haklı mı haksız mı olduğuna mahkeme karar verecek olup feshe karar verilmesi durumunda tazminat istekleri de taleplere göre mahkemece karara bağlanacaktır.

 

İnşaat davalarında Arabulucu’ya başvurmanın faydaları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için mahkeme yoluna müracaat edilebileceği gibi, bu tür uyuşmazlıklar arabuluculuk yolu ile kısa sürede, dava yoluna oranla daha az bir giderle çözüme kavuşturulabilir.  Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde her iki tarafın da karşılıklı hak ve menfaatleri olduğundan dolayı, olayı sorunlu ve çözümsüz bırakmak ya da mahkemelerde uzun yıllar uğraşmak yerine her iki taraf anlaşarak bir arabulucuya başvurursa, bu sorunlar arabuluculuk yolu ile ortalama iki ay içinde çözülebilir. Bu durumda arabuluculuk ücreti hariç dava harcı, keşif ve bilirkişi masrafı, tanık giderleri, tebligat masrafları ve benzeri yargılama giderleri söz konusu olmayacaktır. Henüz açılmamış veya açılmış ve devam etmekte olan davaların da arabuluculuk yoluyla çözümlenmesi mümkündür. Bu nedenle her iki tarafın da sorun çıktığı durumda çatışmacı değil uzlaşmacı bir tutum benimsemelerini tarafsız bir üçüncü kişi olan arabulucuya başvurarak sorunu karşılıklı müzakere etmelerini ve bu müzakereler sonucunda çözümü yine arabulucu eşliğinde kendilerinin bulmalarını tavsiye etmekteyiz.

 

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karmaşık yapıları itibariyle uygulamada oldukça sorun yaşanan sözleşmelerdir. Gerek arsa sahipleri gerek ise yükleniciler sözleşme öncesi müzakerelerde şeffaf olmalı, süreç içinde uzman bir avukattan destek almalı, karşılıklı güven temeline dayalı olarak üstlendikleri yükümlülükleri gereği gibi yerine getirme konusunda kararlı ve istekli olmalıdırlar. Bu husus ticari hayatta varlığını ve itibarını devam ettirmesi gereken aynı zamanda yasa gereği basiretli bir iş adamı gibi davranması gereken müteahhitler için daha da önemlidir. Müteahhidin ruhsat alırken, inşaatı yaparken ve satarken adam çalıştırma ve sermaye risklerinin altına girmesi, daha çok temerrüde düşmesine neden oluyor. Arsa sahiplerine sözleşme akdetmeden önce müteahhit firmayla ilgili doğru bir ön araştırma yapmasını tavsiye ediyoruz. Bu yönüyle arsa sahipleri ile sözleşme yapacak ve inşaat yapım taahhüdü altına girecek müteahhitler için bazı niteliklerin aranması gerektiği ve bununla ilgili ülkemizde yasal düzenleme ihtiyacı olduğu düşüncesindeyiz. Devlet, insanların temel hakları olan barınma haklarını ve yaşam haklarını teminat altına almalı, evini inşa eden kişilerin yeterliliklerini sorgulamalı ve ehil olmayan, yeterli mesleki ve teknik bilgisi olmayan kişilerin böylesine ciddi bir taahhüt işine girmelerine izin vermemelidir. Son yaşamış olduğumuz deprem felaketi ile sağlam yapılmamış binaların yol açtığı sonuçları çok acı bir şekilde görmüş bulunuyoruz. Maalesef bu sebeple binlerce insanımızı kaybettik. Bu hususun acilen yasa koyucular tarafından gündeme alınması gerekmektedir.